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实探:深圳厂房仍具吸引力工业上楼成新趋势聚享游官网

时间:2022-09-19 22:44:27 作者:小编 点击:

  聚享游官网“沙井那边有合适的厂房吗?我这有客户在找。”小陈从事中介工作,但工作内容主要是写字楼、厂房等物业。“深圳市场对厂房的需要还是挺旺盛的。”

  有数据显示,今年上半年深圳工业类物业交易额首次超越办公类物业,其中厂房也成为了市场热点。对此,证券时报记者实地走访了深圳一些工业园区,实探工业厂房市场的冷暖。

  近日,记者以找厂房的名义探访了深圳的多个工业区。在深圳龙岗区的一处工业园区,负责接待的工作人员表示,其所在的工业园区厂房较多,但目前基本处于满租的状态。她表示,“如果想租的话,目前只有一处厂房可供出租,其他都已经租出去了。”在另一处工业区,有工作人员则对记者表示,其所在工业区名下还有可供出租的厂房,各种不同面积的都还有一些。至于租金,根据记者的调查,深圳原特区外区域普通厂房月租金报价普遍在每平方米30元以上,深圳少数相对偏远片区的报价在每平方米30元以下。

  作为一线城市,近年深圳在产业升级的大背景下,租金、工资等要素成本上涨,制造业企业面临的压力增加。工业园区内的管理人员也表示,近年由于成本上升,一些工厂的租户向深圳周边的东莞、惠州等城市转移的不算少数。这时,有中介还向记者推销起东莞凤岗和惠阳等临深片区的厂房,目前最近租金多数在每平方米20元以下。

  不过,这位管理人员也表示,深圳地区对厂房的租赁需求仍然较大,搬迁的主要是一些利润率相对较低的工厂,一些利润率较高,对租金等成本不太敏感的制造业企业,以及一些高端制造业企业,出于各种考虑因素仍会选择在深圳租赁厂房。

  记者采访发现,一些企业出于产业链聚集的需求,仍将深圳作为工厂落户首选地。在业内人士看来,企业将生产线迁至周边城市,正是粤港澳大湾区发挥的产业承接作用,但产业链不是按行政区划来界定的,只要在一小时经济圈内实现生产要素流动,就不一定要在深圳。

  老刘是一位在珠三角地区耕耘了十多年的工厂老板,常年在珠三角的深圳、东莞等地奔走。今年,他为了找到生产医疗器械的厂房,在珠三角多个城市找了一圈,还是觉得深圳坪山比较合适。在他看来,深圳坪山的医疗器械企业集中,产业配套较为完善。

  另一边,黄金珠宝产业是深圳特色产业之一。深圳黄金珠宝企业主要集中在原特区内的罗湖区水贝、布心等片区,但近年由于城市功能改造等因素影响,罗湖城区内的工业区多数已改造成商办物业,制造加工环节的黄金珠宝企业多数已经搬迁,一部分前往汕尾等地,但多数还是选择同城搬迁至离罗湖较近的龙岗区。目前,龙岗区的李朗、三联等片区也已成为黄金珠宝制造的聚集地。

  古力(化名)就是这样一位珠宝工厂老板,他目前的工厂位于罗湖,由于工厂所在区域可能改造,他今年也起了搬厂的念头,从年初起就一直在物色新的厂房,但出于产业完整性的考虑,他在寻找厂房时的目光一直都锁定在深圳,其他城市还未纳入其考虑范围。

  来自戴德梁行的数据显示,深圳厂房市场因新增供应少,市场需求量大,租金逐年上涨,每年约5~10%的上涨,整体空置率约5.5%。特别是从2019年起,包括坂雪岗、福永、沙井、观澜、布吉等片区的厂房租金都呈现逐步上升的势头。今年上半年,从成交物业类型来看,工业类物业交易额首次超过办公类物业,占今年上半年深圳大宗交易物业类型的50%以上。据CBRE世邦魏理仕最新研报显示,从子市场来看,深圳厂房类园区物业需求主要来自高端制造业、生物医药和电子信息三大板块。

  戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒表示,今年上半年大宗交易显示工业类物业已成投资市场关注热点,除了全国都很热门的物流仓储以外,产业园区、数据中心的投资机会也是投资人的关注焦点,在上半年也看到了深圳及周边城市如东莞、惠州都表现亮眼。

  除了工业园区厂房,对于“寸土寸金”的深圳来说,工业用地的供给一直是需要破解的难题。日前,深圳市人民政府印发《关于进一步促进深圳工业经济稳增长提质量的若干措施》,当中就提出研究推动“工业上楼”新模式。

  “工业上楼”主要是指让企业在高层楼房中进行工业生产的新型产业空间模式,在不改变工业用地性质的前提下,提升楼宇的容积率,建设高度超过24米,或者楼宇楼层数达到6层及以上的工业厂房,重点吸引以新一代信息技术为核心的高端制造业,具有“精密小轻”、高环保、低能耗的特点。深圳一家激光切割设备企业的行政部工作人员表示,由于企业生产的设备体型较大,对厂房承重要求高,普通工业厂房的高楼层承重能力有限。现在,深圳已经有“工业上楼”项目,楼层的设计都是根据工业生产的需求而设计。

  戴德梁行深圳公司产业地产部董事秦志清表示,继2005年后,深圳市再次提出“工业立市、工业强市”的口号,先进制造业成为深圳产业发展的优先级。2022年上半年深圳产业市场呈现几个明显的特点:一是二三产用地融合试点探索出新路径,突破规划限制,更好的实现产业园区功能规划;二是制造优先,6月初深圳出台两大重磅政策,20+8产业发展规划和20大先进制造园区空间规划,深圳市力争工业第一城的决心巨大;三是工业上楼,目前深圳市规划与自然资源局、工信局等部门均在积极推进工业上楼相关规范和政策的制定,深圳市政府也要求各区需要确立1~2个工业上楼试点项目,推进土地集约节约利用,为先进制造业提供优质产业空间,探索工业上楼新模式。


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